Immobilie kaufen oder mieten?

Steigende Mieten und niedrige Zinsen lassen schnell den Gedanken an ein Eigenheim aufkommen. Aber lohnt sich der Kauf einer Immobilie wirklich? Und an was muss ich denken, wenn ich das passende Objekt gefunden habe? In unserem Ratgeber finden Sie die Antworten.

Deutschand, das Land der Mieter

In kaum einem anderen europäischen Land wohnen so viele Menschen zur Miete wie in Deutschland. Dieser Umstand hat auch historische Gründe. In den 1950er Jahren investierte der Staat verstärkt in den Bau von Mietshäusern, da schnell Wohnraum benötigt wurde. Dort blieben die Mieten lange Zeit günstig, sodass bei vielen Menschen der Gedanke an eine Entscheidung zwischen Eigenheim oder Miete überhaupt nicht aufkam.

In der heutigen Zeit sieht das anders aus: niedrige Zinsen, eine stabile wirtschaftliche Lage und geringe Arbeitslosenquoten haben das Interesse an Wohneigentum stark ansteigen lassen.

Der Kauf einer Immobilie hat auch viele Vorteile. Es gibt aber Aspekte, die Sie bedenken sollten, bevor Sie den Entschluss treffen. Und auch Miete zahlen kann Vorteile haben.

Immobilie kaufen oder mieten: Was ist besser?

Die Frage, ob ein Eigenheim oder Miete zahlen die bessere Option ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn in die Entscheidung sollten verschiedene persönliche Faktoren einfließen. Neben einem sicheren Einkommen und finanziellen Rücklagen, die wichtig für den Kauf sind, spielt auch das Miet- und Kaufpreisniveau des Wohnorts eine große Rolle.

Durch die langfriste Bindung und ein hohes Maß an Eigeninitiative, die der Erwerb einer Immobilie mit sich bringt, ist es nicht zuletzt auch eine Typfrage.

Vorteile Miete gegenüber Kauf

  • Bewahrung von Flexibilität: Wenn Sie z. B. durch Jobwechsel häufiger umziehen, bewahren Sie sich mit einer Mietwohnung die notwendige Flexibilität.
  • Kosten für Sanierungen und Reparaturen bleiben Ihnen erspart: Hier sind Sie als Mieter nicht in der Pflicht, denn das finanzielle Risiko trägt der Vermieter.
  • weniger Verantwortung: Mit Finanzierungsplänen, Eigentümerversammlungen oder Hausgeldabrechnungen müssen Sie sich z. B. nicht beschäftigen.

Das spricht gegen das Wohnen zur Miete

  • Von der Miete profitiert nur der Vermieter: Das Geld, das Sie monatlich für die Miete ausgeben, könnte auch einen Kredit tilgen, an dessen Ende Ihnen eine Immobilie gehört.
  • Kündigung bei Eigenbedarf: Vor dieser unangenehmen Überraschung sind Sie als Mieter nicht gefeit.
  • Mieterhöhungen: Mieten können steigen und machen die Kosten perspektivisch schwer kalkulierbar.
  • eingeschränkte Gestaltungsfreiheit: Frische Fliesen im Bad und neue Türen im Wohnbereich sind nicht so leicht umsetzbar. Hier sind Sie von Ihrem Vermieter abhängig.

Die Vorteile im Überblick

  • Wertzuwachs: Dank steigender Grundstückspreise können Sie sich als Immobilienbesitzer in der Regel über einen Wertzuwachs freuen.
  • Sicherheit: Während sich Mieter über Eigenbedarfskündigungen oder Mieterhöhungen ärgern, sind Sie auf der sicheren Seite.
  • Baustein Ihrer Altersvorsorge: Wenn die Immobilie abbezahlt ist, haben Sie durch mietfreies Wohnen im Alter finanzielle Vorteile.
  • Vermögensaufbau mit Zukunft: Auch die nächste Generation Ihrer Familie freut sich über ein Eigenheim.
  • Steuervorteile: Profitieren Sie von Steuervorteilen, wenn Sie eine Immobilie kaufen und später vermieten.
  • Gestaltungsfreiraum: Die Immobilie bietet Ihnen Freiraum, alles so zu gestalten wie Sie möchten.

Die Nachteile auf einen Blick

  • Kredit mit hoher Laufzeit: Der Kauf einer Immobilie ist mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden, der eine langjährige Verschuldung mit sich bringt.
  • Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen: Diese zahlen Sie ganz oder in einer Eigentümergemeinschaft zumindest anteilig aus eigener Tasche. Hier gilt der Leitsatz: Eigentum verpflichtet.
  • starre Wertanlage: Eine Immobilie kann oftmals nicht schnell verkauft werden, somit ist Ihr Geld längerfristig gebunden.
  • soziale Komponenten bergen Risiko: Jobverlust, Krankheiten oder auch eine Scheidung können dazu führen, das Eigenheim aufgeben zu müssen.
  • finanzieller Verlust bei frühem Immobilienverkauf: Sollten Sie Ihre Immobilie ungeplant früh verkaufen müssen, kann es durch aktuelle Entwicklung zu einem Wertverlust und somit zu finanziellen Einbußen für Sie kommen.

Der richtige Zeitpunkt: wann Immobilie kaufen?

Niedrige Zinsen und wenige attraktive Möglichkeiten, das eigene Kapital sicher anlegen zu können, lassen den Zeitpunkt für einen Immobilienkauf günstig erscheinen. In der Tat spielen diese beiden Faktoren bei den Kaufüberlegungen eine große Rolle. Persönliche Aspekte sollten Sie bei der Entscheidung zwischen Immobilie kaufen oder mieten aber keines Falls außer Acht lassen.
Nachfolgend haben wir Ihnen einige Fragen zusammengestellt, mit deren Hilfe Sie herausfinden können, ob der Zeitpunkt auch aus persönlicher Sicht günstig ist:

  • Bin ich bereit dazu, mich mit dem Kauf einer Immobilie längerfristig an einen Ort und ein Lebensmodell zu binden?
  • Verfüge ich über ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung?
  • Kann ich die beim Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten (z. B. Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbssteuer) zahlen?
  • Besitze ich einen sicheren Job und ein geregeltes Einkommen, das es mir ermöglicht, die monatlichen Kreditraten zu tilgen? Und bleibt dann noch genug zum Leben übrig?
  • Kann ich auf ein finanzielles Polster zurückgreifen, falls unerwartete Kosten (z. B. für ein kaputtes Elektrogerät oder Instandhaltungsarbeiten) anfallen?

Immobilie kaufen oder mieten: Was es noch zu beachten gibt

Was versteht man unter Kaufnebenkosten? Und wie sichere ich mir Steuervorteile oder das Baukindergeld? Wir erklären es Ihnen.

Sie entdecken eine Immobilie, die Ihren Vorstellungen entspricht und auch der Kaufpreis stimmt? Das sind grundsätzlich schon einmal gute Voraussetzungen. Sie sollten aber auf keinen Fall die Kosten vergessen, die zusätzlich auf Sie zukommen: die Kaufnebenkosten.

Dazu zählen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Kosten für Grundbucheintragung
  • ggf. eine Maklerprovision

Auch wenn sich der Anteil am Kaufpreis prozentual nur schwer festmachen lässt, da er von vielen Faktoren abhängig ist, sollte man von ca. 10 Prozent ausgehen. Idealerweise bringen Sie den Anteil aus Ihrem Eigenkapital auf. Diesen Aspekt bewerten auch Banken bei der Vereinbarung einer Finanzierung positiv, denn Vollfinanzierungen sind zwar möglich, aber für Banken weniger attraktiv.

Das Baukindergeld ist eine Art Eigenheimzulage der stattlichen Förderbank KfW. Ziel ist es, Familien mit kleinen und mittleren Einkommen beim Bau oder dem Erwerb eines Eigenheims finanziell zu unterstützen.

Einen Antrag können Sie online einreichen (www.kfw.de), wenn Sie in die Immobilie eingezogen sind, spätestens aber bis sechs Monate nach dem Einzug. Das bedeutet, dass Ihnen die Zuschüsse noch nicht zur Verfügung stehen, wenn Sie mit Ihrer Bank über die Finanzierung sprechen. Das Geld kann demnach nicht als Eigenkapital genutzt werden. Trotzdem kann Ihnen die finanzielle Unterstützung dabei helfen, schneller schuldenfrei zu werden, z. B. indem Sie eine höhere monatlichen Rate oder einer Sondertilgung zahlen können.

Wer wird wie gefördert?

Vom Baukindergeld profitieren Familien und Alleinerziehende, die im Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2020 eine Immobilie kaufen oder bauen. Sie erhalten einen Zuschuss in Höhe von 12.000 Euro pro Kind (zehn Jahre lang 1.200 Euro jährlich). In Bayern dürfen sich Eltern und Alleinerziehende jährlich sogar noch über 300 Euro mehr freuen.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein

  • Im Haushalt lebt mindestens ein minderjähriges Kind, für das die Eltern oder der alleinerziehende Elternteil Kindergeld erhält.
  • Das jährliche Brutto-Haushaltseinkommen von Eltern oder Alleinerziehenden mit einem Kind darf 90.000 Euro nicht überschreiten. Diese Hürde steigt für jedes weitere Kind um 15.000 Euro.
  • Sie können nur vom Baukindergeld profitieren, wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie erwerben. Durch geschenkte, geerbte oder zuvor besessene Immobilien sind Sie nicht förderfähig.
  • Außerdem erhalten Sie kein Baukindergeld, wenn Sie ein Haus kaufen, dessen Preis niedriger ist, als der Zuschuss.

Wichtig: Die Leistung wird auch rückwirkend ausgezahlt und muss nicht zurückgezahlt werden! Ein Rechtsanspruch besteht jedoch nicht. Gezahlt wird das Baukindergeld solange, bis die vom Staat eingeplanten 9,9 Milliarden Euro ausgeschöpft sind.

Eine Steuererklärung zu machen ist zeitintensiv. Sie bietet Ihnen als Eigentümer einer Immobilie aber auch die Möglichkeit, bares Geld zu sparen - unabhängig davon, ob Sie Vermieter sind oder Ihr Eigentum selbst bewohnen.
Die beliebtesten Posten, die den Weg in eine Steuererklärung finden, sind Leistungen von Handwerkern oder sogenannte haushaltnahe Dienstleistungen. In beiden Fällen ist es wichtig, auf eine Barzahlung zu verzichten und sich immer eine Rechnung für die erbrachte Leistungen ausstellen zu lassen.

Steuervorteile Eigenheim: Handwerkerkosten absetzen

Handwerkerkosten können steuerlich geltend gemacht werden. Absetzen können Sie nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, nicht aber Materialkosten. Es ist ebenfalls möglich, die Kosten für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend zu machen. Das Schaffen neuer Wohnfläche, z. B. in Form einer Dachgaube, kann auch steuerliche Begünstigungen mit sich bringen.

Für das Absetzen von Handwerkerkosten gibt es einen Höchstwert, den Sie beim Anfertigen Ihrer Steuererklärung beachten müssen: dieser beträgt 20 Prozent bzw. maximal 1.200 Euro im Jahr.

Sie erhalten keine steuerlichen Vorteile, wenn Sie anfallende Handwerkerarbeiten selbst erledigen oder komplett neu bauen.

Steuervorteile Eigenheim: haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen

Es ist ebenfalls möglich, haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. die einer Putzkraft oder eines Gärtners), die in der Immobilie und auf dem dazugehörigen Grundstück erledigt werden, steuerlich geltend zu machen.

Bei gemeldeten Minijobbern bedeutet es, dass Sie als Eigentümer 20 Prozent oder maximal 510 Euro jährlich steuerlich absetzen können. Sollte die beauftragte Person selbstständig tätig oder sozialversicherungspflichtig sein, sind bis zu 4.000 Euro absetzbar.

Hier gilt ebenfalls, dass die Materialkosten wie z. B. Putzmittel oder Gartenwerkzeug nicht steuerlich geltend gemacht werden können.

Steuerersparnisse in Wohnungseigentümergemeinschaften

Auch Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Arbeiten absetzen, die die Gemeinschaft beauftragt hat. Dazu zählen u. a. Wartungsarbeiten an der Heizung, Hausmeisterkosten oder auch die Reinigungsarbeiten eines Schornsteinfegers. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer an den entstandenen Kosten beteiligt gewesen sein muss. Der Anteil, den der Eigentümer in der Steuererklärung geltend machen kann, wird dann Anhand der Beteiligung individuell berechnet.

Verwaltergebühren können Eigentümer einer WEG nicht in ihre Steuererklärung aufnehmen.

Wohnung kaufen und vermieten

Der Kauf einer Immobilie kann sich auch dann lohnen, wenn Sie nicht planen dort selbst einzuziehen. Damit sich Ihre gekaufte Wohnung anhand ihrer Mieteinnahmen als sichere Geldanlage und Altersvorsorge erweist, sollten Sie einige wichtige Aspekte beachten.

  • Die Kaltmiete sollte immer die monatliche Kreditrate decken.
  • Schauen Sie sich nach einer Immobilie in guter Lage um.
  • Bedenken Sie, dass eine attraktive Immobilie (z. B Zustand, Schnitt und gute Verkehrsanbindung) das Vermieten erleichtert.
  • Erkundigen Sie sich, ob kostenintensive Baumaßnahmen geplant sind. Diese können hohe Folgekosten verursachen, die nicht in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigt wurden.
  • Prüfen Sie die Höhe der Nebenkosten. Ein zu hoher Betrag schreckt potentielle Mieter ab.
  • Interessieren Sie sich für die übrigen Mieter im Haus. Gab es in der Vergangenheit Mietrückstände, Mietnomaden oder Auseinandersetzungen, die gerichtlich geklärt werden mussten?

Als Kapitalanlage weisen Immobilien eine attraktive Rendite auf. Weitere Pluspunkte sind die Inflationssicherheit und die oftmals attraktive Wertsteigerung von Wohneigentum. Wenn Sie Ihre Immobilie bereits während der Finanzierung vermieten, tilgen Sie mit den monatlichen Mieteinnahmen den Kredit. Ab dem Moment, indem die Finanzierung abgeschlossen ist, erwirtschaftet die abbezahlte Immobilie durch die eingehenden Mieten für Sie einen regelmäßigen monatlichen Gewinn.

Wohneigentum als Kapitalanlage kann aber auch Risiken mit sich bringen. Statt einer Wertsteigerung kann es auch zu einem Wertverlust kommen. Zum Beispiel, wenn sich der Stadtteil, in dem Sie sich vor Jahren eine Wohnung gekauft haben, negativ entwickelt. Auch Mietnomaden oder Mieter, die ihre Miete nicht zahlen, können Ihre Finanzen in Schwierigkeiten bringen. Bedenken Sie ebenfalls, dass es bei der Suche nach neuen Mietern auch mal ein paar Monate Leerstand geben kann, der Ihnen keine Einnahmen beschert.

Unterschätzen Sie zudem nicht die Kosten, die im Laufe der Zeit für notwendige Modernisierungen oder Renovierungen fällig werden. Hierfür müssen Rücklagen vorhanden sein, damit Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Schutz fürs Eigenheim: unsere Versicherungslösungen

Mit dem Kauf eines Eigenheims haben Sie viel Geld investiert. Umso wichtiger ist es jetzt, die Immobilie umfassend abzusichern, damit unvorhergesehene Ereignisse Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Mit unserer Wohngebäudeversicherung sichern Sie Ihre eigenen vier Wände gegen die finanziellen Folgen durch Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagelschäden ab, die besonders teure und aufwändige Reparaturen nach sich ziehen.

Als zusätzlichen Leistungsbaustein können Sie auch Ihre Photovoltaik- und Solaranlage über die Wohngebäudeversicherung absichern. Für Solarthermie-, Geothermie-, andere Wärmepumpenanlagen und Mini-Blockheizkraftwerke (bis 20 kW) bieten wir Ihnen ebenfalls den passenden Versicherungsschutz.

Als Hausbesitzer tragen Sie die Kosten komplett, Eigentümer, die Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zahlen den Beitrag anteilig.

Naturgefahren können jeden treffen und teils existenzgefährdende Schäden anrichten. Eigenvorsorge ist für Immobilienbesitzer daher unerlässlich.

Die Naturgefahrendeckung ist als abwählbarer Baustein in der Hausrat- und Wohngebäudeversicherung der DEVK enthalten. In der Wohngebäudeversicherung schützt sie Ihre eigene Immobilie gegen Zerstörungen durch Unwetterereignisse, wie z. B. Starkregen, Hochwasser oder Schneedruck. In der Hausratversicherung sichert sie Ihre Einrichtungsgegenstände ab.

Vermieter von Immobilien profitieren davon, dass die Kosten umlagefähig sind. Der Mieter trägt also die Kosten für die Naturgefahrenversicherung anteilig über seine Nebenkostenabrechnung.

Ob Flachbildfernseher, Einbauküche oder das große Familiensofa: Im Laufe des Lebens sammeln sich auch im Haushalt große Werte an. Nach einem Brand, Wasserschaden oder Einbruch sind der Schock über den Verlust oftmals groß und die Neuanschaffungen teuer.

Mit einer Hausratversicherung bei der DEVK sind Ihre Einrichtung, Kleidung und Wertsachen in Folge von wasser- und brandbedingten Schäden abgesichert. Wir ersetzen Ihnen Ihr Hab und Gut zum Neuwert. Sie erhalten also den Betrag von uns, den Sie heute für die Wiederbeschaffung oder Reparatur der beschädigten oder zerstörten Gegenstände ausgeben müssten.

Glasschäden können ebenfalls richtig ins Geld gehen. Die Glasversicherung der DEVK schützt Sie vor den finanziellen Folgen, wenn Gebäude- oder Mobiliarverglasungen zu Bruch gehen. Dazu gehören u. a. Fenster, Duschkabinen, Wandspiegel und Bildverglasungen. Dabei ist es unerheblich, ob Wettereinflüsse, die eigene Unachtsamkeit oder Dritte den Schaden verursacht haben. Außerdem ist bei uns Ihr Ceranfeld mitversichert.

Der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist für Eigentümer relevant, die ein Einfamilienhaus bzw. Zwei- oder Mehrfamilienhäuser vermieten, denn wenn auf ihrem Grundstück ein Unfall passiert und jemand zu Schaden kommt, werden Eigentümer haftbar gemacht, selbst wenn sie nicht direkt verantwortlich sind.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht leistet für Schäden, die in Folge von unzureichender Beachtung entstehen, z. B. wenn sich eine Person auf Ihrem Grundstück durch ungenügendes Räumen und Streuen bei Schnee und Glätte verletzt oder von einem herabfallenden Dachziegel getroffen wird.

Wenn Schadenersatzforderungen auf Sie als Eigentümer zukommen, prüfen wir, ob diese gerechtfertigt sind. Unberechtigte Ansprüche wehren wir für Sie ab - notfalls auch vor Gericht.

Wenn Auseinandersetzungen rund um die eigenen vier Wände vor Gericht landen, sollten Sie einen kompetenten Partner an Ihrer Seite haben, der Ihre Interessen vertritt - ohne dass Sie dabei das finanzielle Risiko tragen müssen.

Mit der Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutzversicherung der DEVK können Sie als Eigentümer, Mieter und Vermieter unbegründete Ansprüche anderer abwehren oder Ihr eigenes Recht durchsetzen. Außerdem profitieren Sie von umfangreichen Serviceleistungen, wie z. B. dem Mustervertragsservice oder der kostenlosen Prüfung Ihrer Mietnebenkostenabrechnung.

Absicherung fürs Leben: unsere Versicherungslösungen

Mit dem Kauf eines Eigenheims gehen Sie langlebige finanzielle Verbindlichkeiten ein. Doch was passiert, wenn der Hauptverdiener in der Familie erkrankt, berufsunfähig wird oder im schlimmsten Fall sogar unerwartet verstirbt? Auch mit diesen ernsten Themen sollten Sie sich auseinandersetzen, denn nicht selten stehen die übrigen Familienmitglieder in diesen Fällen vor großen finanziellen Herausforderungen.

Die DEVK-Risikolebensversicherung schützt Ihre Liebsten im Todesfall vor finanziellen Risiken - und das vom ersten Versicherungstag an. Bei einer schweren Erkrankung ist auch eine vorzeitige Todesfallauszahlung möglich. Ihre Familie kann diese Summe z. B. zur Tilgung eines bestehenden Immobilienkredits nutzen.

Ihr regelmäßiges Einkommen ist eine feste Konstante, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. Aber was passiert, wenn Sie durch eine Krankheit oder einen Unfall plötzlich für eine längere Zeit nicht arbeiten können und auf einen Großteil oder im schlimmsten Fall sogar auf Ihr ganzes Einkommen verzichten müssen?

Überlassen Sie diese Überlegungen nicht dem Zufall. Ob Berufsunfähigkeits- oder Krankentagegeldversicherung: Wir beraten Sie gerne rund um das Thema Einkommenssicherung und finden mit Ihnen eine Lösung, die optimal zu Ihrem Leben passt.