Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Ob Haustierverbot oder Renovierungspflichten: Die meisten Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln. In unserem Ratgeber lesen Sie, warum Sie diese in der Regel ignorieren können.

Viele Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln

90 Prozent der Mietverträge in Deutschland enthalten unwirksame Klauseln. Betroffen sind damit über 19 Millionen Mietverhältnisse. Das geht aus einer Schätzung des Deutschen Mieterbunds hervor. Als unwirksam werden Klauseln bezeichnet, wenn sie "eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder […] nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieter übermäßig benachteiligen".

Sollten Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag entdecken, haben Sie in den meisten Fällen keine Folgen zu befürchten. Sie können die Klausel getrost ignorieren.

Der Mietvertrag bleibt weiterhin bestehen. Dies regelt eine sogenannte "salvatorische Klausel", die sich oft am Ende eines Mietvertrags befindet. Eine typische Formulierung lautet beispielsweise: "Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein oder nach Vertragsschluss unwirksam oder undurchführbar werden, bleibt davon die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen unberührt."

Unwirksame Klauseln: Mietvertrag prüfen lohnt sich

Im Fall der Fälle ist es wichtig, den Inhalt des Mietvertrags zu kennen. Unser Tipp: Prüfen Sie ihn vorab sorgfältig auf unwirksame Klauseln und lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt beraten. Im Folgenden haben wir Ihnen einen Überblick über die gängigsten unwirksamen Klauseln zusammengestellt.

Ohne triftige Gründe darf die Haltung von kleineren Tieren wie Fischen oder Hamstern in der Wohnung nicht verboten werden. Im Jahr 2013 hat der Bundesgerichtshof diese Regelung erweitert und erklärte auch das pauschale Verbot der Katzen- oder Hundehaltung als unwirksam.

Der Vermieter muss sich zumindest dazu bereiterklären, über die Haustierhaltung zu sprechen. Kann er gute Gründe vorweisen, darf er allerdings ein Veto einlegen.

Ein Klassiker unter den unwirksamen Klauseln ist die starre Quotenklausel bei Schönheitsreparaturen. Eine solche „Renovierungsklausel" ist in vielen Mietverträgen enthalten und wird häufig wie folgt formuliert: "Alle drei Jahre muss der Mieter Schönheitsreparaturen in Küche und Bad durchführen. In den übrigen Räumen müssen Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre durchgeführt werden."

Da sie nicht darauf eingeht, dass Abnutzungserscheinungen in der Wohnung von Mieter zu Mieter variieren, ist eine solche pauschale Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Sie müssten die oben aufgeführten Arbeiten also nicht durchführen. "Hier ist es allerdings wichtig, auf den genauen Wortlaut zu achten. Wird die Klausel durch Formulierungen wie 'in der Regel' oder 'im Allgemeinen' aufgeweicht, kann sie durchaus wirksam sein", erklärt Oliver Oldorf, Fachanwalt für Mietrecht aus Frankfurt am Main.

Eine Mietminderung aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu verantworten hat, kann nicht pauschal ausgeschlossen werden. Ein Beispiel für einen derartigen Umstand ist anhaltender Baustellenlärm. Zwar trifft den Vermieter hier keine Schuld. Er trägt jedoch Verantwortung dafür, den Gebrauch der Mietwohnung so zu gewährleisten, wie es vertraglich vereinbart wurde. Anhaltender Lärm kann deshalb eine Mietminderung begründen.

Auch hier gilt: Eine pauschale Übertragung der Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter ist unwirksam. Gültig ist eine derartige Vereinbarung, wenn sie konkretisiert wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Höchstbetrag genannt wird.

"Dieser Betrag darf aber nicht beliebig angesetzt werden. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass es in Ordnung ist, wenn der Mieter pro Jahr etwa sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete in Kleinreparaturen investieren muss", sagt Oliver Oldorf. "Ist ein höherer Betrag angegeben, sollten Sie Ihren Mietvertrag von einem Anwalt prüfen lassen."

Ein Vermieter darf seinen Mietern nicht das Rauchen verbieten. Das gilt sowohl für den Wohnbereich als auch für Balkon oder Terrasse. Mit einem derartigen Verbot würde der Vermieter zu sehr in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingreifen.

Rechtsanwalt Oldorf erklärt: "Eine Ausnahme gibt es jedoch: Untersagt Ihnen Ihr Vermieter das Rauchen in Gemeinschaftseinrichtungen wie Flur oder Treppenhaus, müssen Sie sich daran halten. Ansonsten kann eine Abmahnung und vielleicht sogar die fristlose Kündigung drohen."