Untervermietung: Das müssen Sie wissen
Wann darf ich meine Wohnung untervermieten? Und in welchen Fällen kann mein:e Vermieter:in sein bzw. ihr Veto einlegen? Unser Ratgeber informiert Sie über alles Wissenswerte zum Thema Untervermietung.
Vermieter:in muss Untervermietung zustimmen
Studium im Ausland, ein Jobwechsel oder der Auszug der Partnerin bzw. des Partners: Wenn sich die Lebensumstände ändern, können die eigenen vier Wände plötzlich zu groß oder zu teuer werden. Wenn Sie Ihre schöne Wohnung nicht aufgeben wollen, muss eine Lösung her. Eine Möglichkeit: die Wohnung oder einzelne Zimmer untervermieten.
Bei einer Untervermietung schließen Sie als Hauptmieter:in einen Mietvertrag mit einer anderen Person ab, die (mit) in Ihrer Wohnung wohnen darf und Ihnen Miete zahlt. Die eigentliche Vermieterin bzw. der eigentliche Vermieter der Wohnung ist in diesem Fall kein:e Vertragspartner:in und muss den Untermietvertrag nicht unterzeichnen, gemäß Paragraph 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs brauchen Sie aber ihre bzw. seine Zustimmung.
Rechtsexperte: „Mieter:in hat gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung“
„Die Mieterin bzw. der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf diese Zustimmung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat“, erklärt Thomas Knabe-Horn, Fachanwalt für Mietrecht aus Halle (Saale). "Ein derartiges Interesse liegt etwa dann vor, wenn die Mieterin bzw. der Mieter mit einer Freundin oder einem Freund zusammenziehen will oder wenn er plötzlich weniger Geld verdient und sich die Wohnung alleine schlicht nicht mehr leisten kann." Es gibt jedoch Ausnahmefälle, bei denen die Vermieterin bzw. der Vermieter trotz des berechtigten Interesses seiner Mieterin bzw. seines Mieters ein Veto einlegen kann.
Beispiel: Der Vermieter kennt den Untermieter und hat den begründeten Verdacht, dass dieser regelmäßig den Hausfrieden stören wird.
Übrigens: Wenn Sie mit Ihrer Ehepartnerin oder Ihrem Ehepartner zusammenziehen möchten, müssen Sie Ihre Vermieterin bzw. Ihren Vermieter nicht um Erlaubnis bitten, da es zum „vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung“ gehört. Sie sollten sie oder ihn aber vorher darüber informieren – und über die Anpassung des Mietvertrags nachdenken. Steht die Ehepartnerin bzw. der Ehepartner nach dem Einzug nicht mit im Vertrag, kann er bei einer Trennung oder im Todesfall der Partnerin bzw. des Partners von der Vermieterin oder vom Vermieter dazu gezwungen werden, die Wohnung umgehend zu verlassen.
Wichtig: kein Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung
Sie haben keinen gesetzlichen Anspruch darauf, Ihre ganze Wohnung unterzuvermieten. Ihre Vermieterin bzw. Ihr Vermieter muss diesem Wunsch also nicht zustimmen. Wenn Sie aber beispielsweise längere Zeit ins Ausland gehen, können Sie ein Zimmer zurückbehalten und dort z. B. Möbel lagern. In diesem Fall besteht Anspruch auf die Zustimmung zur Untervermietung.
Sie können ein Untermieter:innen-Verhältnis prinzipiell auch mündlich schließen. Um Unklarheiten oder Streitigkeiten vorzubeugen, empfehlen wir Ihnen aber, einen schriftlichen Untermietvertrag aufzusetzen. Folgendes sollte darin festgehalten werden:
- Name und Anschrift der Vertragsparteien
- Adresse und Beschreibung der Wohnung
- bei befristeten Mietverträgen: Dauer des Untermietverhältnisses und Grund für die zeitliche Befristung
- Kündigungsfrist
- Höhe der Miete und Zahlungskonditionen
- Vereinbarung zur Zahlung der Nebenkosten
- Angabe zur Kaution (maximal drei Kaltmieten)
- Angabe zu den übergebenen Schlüsseln
- Verweis auf die Hausordnung
- Kopie der Einverständniserklärung der Vermieterin bzw. des Vermieters
Als Hauptmieter:in sind Sie verantwortlich für den ordnungsgemäßen Gebrauch und Zustand der Wohnung. Ihr:e Untermieter:in ist gegenüber der Vermieterin bzw. dem Vermieter nicht haftbar: „Verursacht Ihr:e Mitbewohner:in beispielsweise Mietsachschäden, müssen Sie dafür geradestehen“, erläutert Anwalt Knabe-Horn. "Achten Sie am besten darauf, dass Ihr:e neue:r Mitbewohner:in haftpflichtversichert ist und vereinbaren Sie eine Kaution in angemessener Höhe."
Auch ein Fehlverhalten der Untermieterin bzw. des Untermieters kann auf die Mieterin bzw. den Mieter zurückfallen: Fällt er wiederholt durch Ruhestörung auf oder stört er den Hausfrieden auf andere Art und Weise, kann die Vermieterin bzw. der Vermieter die Hauptmieterin bzw. den Hauptmieter abmahnen. Bei wiederholtem Verstoß ist auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich.
Seien Sie vorsichtig mit Kündigungsfristen im Vertrag. Wir empfehlen Ihnen, eine möglichst kurze Kündigungsfrist mit Ihrer Untervermieterin bzw. Ihrem Untervermieter zu vereinbaren. Wenn Ihr:e Vermieter:in das Mietverhältnis kurzfristig beendet (z. B. wegen Eigenbedarf) und Sie haben Ihrer Untermieterin bzw. Ihrem Untermieter eine längere Kündigungsfrist zugestanden, werden Sie diesem gegenüber schadenersatzpflichtig.
Der Grund: Sie haben Ihrer Untermieterin bzw. Ihrem Untermieter für eine bestimmte Zeit Wohnraum zugesichert. Da Sie die Wohnung nun früher räumen müssen, können Sie Ihren Vertragspflichten nicht mehr nachkommen. Unter Umständen müssen Sie jetzt die Kosten für die Wohnungssuche Ihrer Untermieterin bzw. Ihres Untermieters übernehmen.
Untervermietung an Tourist:innen: in einigen Städten nur eingeschränkt erlaubt
Ob für den Wochenendtrip oder die Städtereise – die Untervermietung der eigenen Wohnung an Touristen über Internetportale wie Airbnb erfreut sich großer Beliebtheit. Doch hier ist Vorsicht geboten, wie Rechtsanwalt Thomas Knabe-Horn erklärt: "In vielen deutschen Städten – wie etwa Berlin und München – herrscht das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, das die Untervermietung an Tourist:innen entweder komplett untersagt oder nur sehr eingeschränkt erlaubt. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer Stadtverwaltung oder Kommune, ob das in Ihrem Fall zutrifft." Bei einem Verstoß gegen das Verbot droht eine Bußgeldstrafe.
