Renovierung bei Auszug: Welche Pflichten haben Mieter?

Beim Thema Wohnen und Mieten halten sich einige Mythen hartnäckig. So glauben viele Mieter, dass sie ihre Wohnung beim Auszug renovieren müssen. Doch eine generelle Renovierungspflicht existiert nicht. Welche Ausnahmen es gibt und wann Sie trotzdem den Pinsel schwingen müssen, erfahren Sie hier.

Renovieren ist Aufgabe des Vermieters

Endlich haben Sie Ihre Traumwohnung gefunden. Sie freuen sich schon auf dem Umzug und haben die Zimmer in Ihren Gedanken bereits eingerichtet. Aber Halt: Was ist mit der alten Bleibe? Im Mietvertrag steht doch, dass Sie die Wohnung beim Auszug renoviert übergeben sollen. Und nun? Müssen Sie vorm Umzug noch einmal alle Wände streichen? Oder kann das vielleicht auf den Nachmieter abgewälzt werden?

Eigentlich ist die Antwort ganz einfach: Renovierungen und Schönheitsreparaturen sind Aufgabe des Vermieters. So steht es in Paragraph 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches. In der Realität sieht es aber oft anders aus: "In den meisten Mietverträgen wird die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen", sagt Christine Würfel, Rechtsanwältin mit Schwerpunkt Mietrecht aus Leipzig.

Solche Renovierungsklauseln werden allerdings vom Bundesgerichtshof (BGH) in vielen Fällen für unwirksam erklärt, in der Regel weil sie zu starr oder zu schwammig sind. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass rund 75 Prozent aller Mietverträge ungültige Klauseln enthalten. In diesen Fällen muss der Mieter die Renovierung bei Auszug nicht übernehmen.

Wie erkennen Sie ungültige Klauseln?

"Grundsätzlich ist die Rechtsprechung eher mieterfreundlich, wenn es um Schönheitsreparaturen und Renovierungen geht", erklärt Christine Würfel. Als Faustregel gilt: Ist die Klausel zu allgemein gehalten und geht nicht auf den Zustand der Wohnung ein, ist sie unwirksam und kann ignoriert werden. Auch wenn Ihnen die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, dürfen Sie nicht zu Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet werden.

Das sind die gängigsten unwirksamen Klauseln in Mietverträgen:

  • Strikter Fristenplan: Wenn der Mietvertrag beispielsweise vorsieht, dass die Küche alle drei Jahre und das Bad alle fünf Jahre renoviert werden müssen. (Hinweis: Sind die Klauseln weich formuliert indem sie Abschwächungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ enthalten, sind sie hingegen wirksam und müssen entsprechend befolgt werden.)
  • Ungenaue Klauseln: Zusätze wie "die Wohnung muss wie übergeben/im vertragsmäßigen Zustand hinterlassen werden" sind unwirksam, da sie keine genauen Regelungen treffen.
  • Starre Endrenovierungsklausel: Steht im Vertrag, dass der Mieter beim Auszug komplett renovieren muss, ist dies unwirksam, weil die Klausel keinen Bezug auf den Zustand der Wohnung nimmt. Wenn der Mieter z. B. erst ein halbes Jahr dort gelebt hat, besteht noch kein Renovierungsbedarf.
  • Starre Quotenklauseln: Ebenfalls ungültig sind Klauseln, die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichten (z. B. 20 Prozent der Renovierungskosten nach einem Jahr), wenn dieser vor dem üblichen Renovierungsintervallen auszieht. (Übliche Renovierungsintervalle sind: alle fünf Jahre bei Küchen, Bädern und Duschen, alle acht Jahre bei Wohn- und Schlafräumen sowie Fluren, Dielen und Toiletten, alle zehn Jahre bei anderen Nebenräumen.)

"Enthält Ihr Mietvertrag eine der unwirksamen Klauseln, kann diese einfach ignoriert werden", sagt Rechtsanwältin Würfel. "Auch durch Ihre Unterschrift wird sie nicht wirksam." Stattdessen greift die gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter renovieren muss.

Renovierung bei Auszug: So fordern Sie Ihr Geld zurück

Haben Sie trotz einer unwirksamen Klausel bereits Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen durchgeführt, können Sie sogar Ihr Geld zurückfordern. Das wurde in einem Urteil des BGH vom Mai 2009 bestätigt. Dies betrifft sowohl die Materialkosten, als auch eine Entschädigung für die verlorene Freizeit. Hierbei gilt die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren, wobei die Frist erst mit Ablauf des Kalenderjahres beginnt, in dem die Maßnahmen vorgenommen wurden.

Schönheitsreparaturen bei Auszug: Was muss gemacht werden?

Doch auch, wenn die Renovierungsklausel im Vertrag wirksam ist, können Sie als Mieter nicht zu umfangreichen Arbeiten verdonnert werden. Der Vermieter darf in diesem Falle nur einfache Schönheitsreparaturen verlangen, die auch Mieter ohne großes handwerkliches Geschick durchführen können. Repariert werden müssen demnach alle Dinge, die während der Mietzeit abgenutzt wurden und mit einfachen Mitteln und wenig Aufwand wieder in Ordnung gebracht werden können.

Schönheitsreparaturen: Mieter müssen einfache Renovierungsarbeiten durchführen

  • Wände und Decken: Streichen, Tapezieren, Kalken, Verschließen von Dübellöchern
  • Fußböden: Streichen
  • Heizungen und Heizrohre: Streichen
  • Innentüren, Fenster und Außentüren von Innen: Streichen

Klauseln, die darüber hinausgehen und den Mieter zum Abkratzen von Tapeten oder zum Streichen der Fenster von außen verpflichten, sind unwirksam. Zu Schönheitsreparaturen auf dem Balkon oder im Keller sowie zu größeren Reparaturen (wie etwa Klempnertätigkeiten) sind Mieter nicht verpflichtet.

Auch wenn Sie beim Auszug keine Schönheitsreparaturen übernehmen, müssen Sie die Wohnung in "neutraler Dekoration" übergeben. Das heißt: Wenn Sie die Wände während der Mietzeit in bunten, knalligen Farben gehalten haben, müssen sie diese vor dem Auszug in einer neutralen und dezenten Farbe streichen. Alles andere würde die Neuvermietung unmöglich machen, so ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom November 2013.

Die Wände müssen dabei nicht zwingend weiß gestrichen werden. Mieter dürfen sich hier auch für Farbtöne wie eierschalenfarben oder ein sehr helles Beige entscheiden. Während der Mietzeit selbst darf der Mieter sich bei der Dekoration innerhalb der Wohnung frei austoben. "Verlangt Ihr Vermieter, auch während der Mietzeit die Wände weiß zu streichen, ist diese Klausel unwirksam. Bei der Wandfarbe haben Sie freie Wahl", erklärt Mietrechtsexpertin Würfel.

Sie dürfen allerdings keine Änderungen vornehmen, die dem Erhalt der Bausubstanz entgegenstehen wie z. B. die Lackierung von Badezimmerfliesen oder Holzelementen.